| Begründung | MietrechtsreformG | BT-Dr 14/4553 |
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| Begründung des Entwurfs – MietrechtsreformG (14/4553) |
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Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen, bedingt durch die geänderte Begrifflichkeit von "Miete" und "Pacht" anstelle von "Mietzins" bzw. "Pachtzins", vgl die Begründung zu § 535 Entwurf.
Die Änderung der Überschrift des Dritten Titels in "Mietvertrag. Pachtvertrag" ist wegen der Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" erforderlich, vgl die Begründung zu § 535 Entwurf. Es wird außerdem eine neue Überschrift eingefügt, mit der die neue Gliederung des Mietrechts in "Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse", "Mietverhältnisse über Wohnraum" und "Mietverhältnisse über andere Sachen" eingeleitet wird.
Die neue Vorschrift verbindet die bisherigen Regelungen der §§ 535 und 536 sowie § 546 und fasst, lediglich sprachlich leicht verändert, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages zur besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit zusammen. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.
Der Gesetzentwurf sieht an dieser Stelle davon ab, eine gesetzliche Regelung zu den so genannten Schönheitsreparaturen, das heißt den durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten zu treffen. Damit wird an dem gesetzlichen Leitbild festgehalten, dass der Vermieter, der grundsätzlich die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten hat, auch zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gleichzeitig bleibt es bei der heute vielfach genutzten Möglichkeit, die Durchführung der Schönheitsreparaturen (in gewissen Grenzen) auf den Mieter zu übertragen. Dies bedeutet, dass es letztlich die Mietvertragsparteien selbst in der Hand behalten, im Rahmen der konkreten Vertragsverhandlung und -ausgestaltung zu regeln, wer von ihnen die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und diesen Faktor gegebenenfalls bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen. Dies ist sinnvoll und interessengerecht.
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann durch eine individuell ausgehandelte vertragliche Vereinbarung (Individualklausel) oder als Vereinbarung im Rahmen einer Allgemeinen Vertragsbestimmung (Formularklausel) erfolgen. Aus einer Vielzahl höchstrichterlicher Entscheidungen insbesondere zu Formularklauseln haben sich mittlerweile einige vernünftige und praxisgerechte Grundsätze für die Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen entwickelt, die sich am gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB bzw. des § 535 Abs. 1 Satz 2 Entwurf orientieren. Die Frage, ob eine vertragliche Vereinbarung zulässig ist oder nicht, kann letztlich nie schematisch beantwortet werden, sondern hängt immer entscheidend von der gesamten Vertragsgestaltung und der Interessenlage der Parteien im Einzelfall ab. Vor diesem Hintergrund wird eine starre gesetzliche Regelung der Vielzahl der in der Praxis vorkommenden und möglichen Fallgestaltungen nicht gerecht. Die Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 2 Entwurf gibt deshalb ein gesetzliches Leitbild vor, das Maßstab ist für die Beurteilung der Zulässigkeit insbesondere von Formularklauseln nach § 9 AGBG, sie bietet aber gleichzeitig den nötigen Spielraum für eine einzelfallbezogene, wirklich interessengerechte Lösung.
Absatz 1 Satz 3 enthält nun die (abdingbare) Pflicht des Vermieters zur Lastentragung, wie sie vorher in § 546 BGB geregelt war.
Absatz 2 übernimmt inhaltlich unverändert § 535 Satz 2 BGB. Allerdings wurde hier wie auch an anderen Stellen durchgängig der Begriff "Mietzins" durch "Miete" ersetzt.
Dies entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch. Auch in der Gesetzessprache wird teilweise der Ausdruck "Miete" verwendet (zB im Zweiten Wohnungsbaugesetz, § 3 Abs.1 Satz 1 MHG; vereinzelt auch im BGB, zB § 564b Abs.2 Nr.3). Zusammengesetzte Wörter bestehen in der Regel aus dem Wortstamm "-miete" statt "-mietzins", zB Vergleichsmiete, Mieterhöhung, Mietspiegel, Staffelmiete, Mietanpassungsvereinbarung, Grundmiete, Nettomiete usw.
Die Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" bringt im Folgenden überall dort, wo bislang mit dem Begriff "Miete" das Mietverhältnis bzw der Mietvertrag gemeint war, entsprechenden sprachlichen Anpassungsbedarf mit sich.
Absatz 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen § 537 Abs.1 BGB, ist aber zum einen sprachlich modernisiert. Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu verdeutlichen. Schließlich ist der Verweis auf die kaufrechtlichen Vorschriften zur Berechnung der Minderung entfallen. Dieses Verfahren hat sich als nicht praktikabel erwiesen. Die Praxis gibt stattdessen den Minderungsbetrag ohne Zugrundelegung der komplizierten Berechnungsformel regelmäßig in geschätzten Prozentsätzen an. Dem trägt die offenere Formulierung in Absatz 1 Satz 2 Rechnung.
Absatz 2 enthält die bisherige Regelung des § 537 Abs.2 Satz 1 BGB über die zugesicherte Eigenschaft. Ob die zugesicherte Eigenschaft neben dem Fehler im Mietrecht, wo der subjektive Fehlerbegriff gilt, tatsächlich große eigenständige Bedeutung hat, kann bezweifelt werden. Überlegungen, die Vorschrift zu streichen, werden jedoch sinnvollerweise erst im Gesamtzusammenhang mit einer Neuregelung des Gewährleistungsrechts im Rahmen der Schuldrechtsreform anzustellen sein, der an dieser Stelle nicht vorgegriffen werden soll.
§ 537 Abs.2 Satz 2 BGB ist entfallen. Eine inhaltliche Änderung soll damit nicht verbunden sein. Die Vorschrift hatte lediglich klarstellenden Charakter, indem sie die Zusicherung einer Grundstücksgröße als Beispiel für die Eigenschaftszusicherung anführte. In der Praxis ergaben sich daraus häufig Missverständnisse, denn nicht in jeder Größenangabe liegt automatisch eine Zusicherung.
Als Absatz 3 wird die Haftung für Rechtsmängel, die bisher in § 541 BGB geregelt war und auf die Rechtsfolgen bei Sachmängeln verwies, angefügt. Damit sind die wichtigsten Rechtsfolgen bei Sach- und Rechtsmängeln in einer Vorschrift übersichtlicher zusammengefasst.
Absatz 4 enthält wie § 537 Abs.3 BGB den Hinweis auf die Unabdingbarkeit der Vorschrift für die Wohnraummiete.
Der neue § 536a Entwurf fasst den Schadensersatz- und die unterschiedlichen Aufwendungsersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache zusammen.
Absatz 1 enthält den bisher in § 538 Abs.1 BGB geregelten Schadensersatzanspruch. Die Vorschrift ist bis auf geringfügige sprachliche Änderungen inhaltlich unverändert übernommen worden.
Absatz 2 nimmt den Aufwendungsersatzanspruch nach § 538 Abs.2 BGB und den bisher in § 547 Abs.1 Satz 1 BGB geregelten Verwendungsersatzanspruch auf. Das Verhältnis der beiden Tatbestände im geltenden Recht war wegen der unterschiedlichen Terminologie problematisch und hat zu vielfältigen Abgrenzungsschwierigkeiten geführt, die durch die neue Regelung beseitigt werden.
Absatz 2 Nr.1 entspricht § 538 Abs.2 BGB.
Absatz 2 Nr.2 enthält die bisherige Regelung des § 547 Abs.1 Satz 1 BGB, allerdings terminologisch angepasst. Der bisher verwendete Begriff der "notwendigen Verwendungen" wird durch Klartext ersetzt. Damit wird das Verhältnis zur Regelung in Absatz 2 Nr.1 deutlicher als bisher. Nach Absatz 2 Nr.1 besteht ein Aufwendungsersatzanspruch bei notwendiger umgehender Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache. Der Unterschied zu Absatz 2 Nr.1 liegt darin, dass es um bestimmte Notmaßnahmen des Mieters geht, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen.
Die Vorschrift geht auf die Regelung des § 539 BGB zurück. Eingearbeitet ist auch der für die Rechtsmängelhaftung bislang in § 541 BGB enthaltene Verweis auf § 539 Satz 1 BGB. Damit ist der Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel nunmehr einheitlich geregelt.
Ein Gewährleistungsausschluss besteht sowohl für den Sach- als auch den Rechtsmangel bei Kenntnis des Mieters vom Mangel (Satz 1) oder grob fahrlässiger Unkenntnis, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (Satz 2). Dies entspricht für den Sachmangel schon der derzeitigen Rechtslage (§§ 539, 460 BGB); für Rechtsmängel führte bislang hingegen nur die positive Kenntnis des Mieters zum Gewährleistungsausschluss (§§ 541, 539 Satz 1 BGB). Diese sachlich nicht gerechtfertigte Unterscheidung entfällt nunmehr. Damit werden Sach- und Rechtsmängel zukünftig gleichbehandelt.
Satz 3 ersetzt die bisherige Verweisung auf § 464 BGB durch Klartext, wobei anders als bisher ausdrücklich auch der Rechtsmangel erfasst ist. Nunmehr muss sich also auch der Mieter bei Rechtsmängeln, die er bei der Annahme der Mietsache kennt, seine Rechte ausdrücklich vorbehalten, um diese später geltend machen zu können. Dies bedeutet aber im Ergebnis keine Änderung der Rechtslage, denn die vorbehaltlose Annahme der rechtsmängelbehafteten Mietsache kann als Verzicht auf eventuelle Ansprüche angesehen werden, was auf dasselbe Ergebnis hinausläuft. In jedem Fall ist aus Vereinfachungsgründen eine einheitliche Regelung geboten.
Es wurde davon abgesehen, im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536b Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter einen Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter zahlt. Die Rechtsprechung hat in diesem Fall bislang für das geltende Recht § 539 BGB analog angewendet (vgl. BGH NJW-RR 1992,267; NJW 1997,2674). Schon nach geltendem Recht erschien indes kaum Raum für eine Analogie (vgl. hierzu auch Wichert, ZMR 2000,65 ff). Der Gesetzgeber hat nämlich den Fall nachträglich erkennbarer Mängel sehr wohl geregelt, indem er dem Mieter durch § 545 BGB (§ 536c Entwurf) insofern eine unverzügliche Anzeigepflicht auferlegt und bei Unterlassen der Anzeige angeordnet hat, dass der Mieter seine Gewährleistungsrechte grundsätzlich so lange nicht geltend machen kann, bis die Mängelanzeige erfolgt ist.
Diese Rechtsfolge wird weiterhin als sinnvoll und auch ausreichend erachtet. Dabei ist zu sehen, dass das geltende Recht neben der speziellen mietrechtlichen Regelung des § 545 BGB (§ 536c Entwurf) mit der allgemeinen Vorschrift des § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) zusätzliche Handhabe bietet, um das Problem rechtlich befriedigend zu lösen. Außerdem steht über das Rechtsinstitut des § 242 unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung noch ein weiteres Instrument zur Verfügung, um insbesondere in Fällen wie dem vom BGH (in NJW-RR 1992,267) entschiedenen Fall, in dem über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt worden war, zu einem sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnis zu gelangen (vgl. auch Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 537 Rn.100). Schließlich erscheint es wenig interessengerecht, den vorsichtigen Mieter, der mit der Geltendmachung seiner Rechte abwartet, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, über die Regelung in § 545 BGB (§ 536c Entwurf) hinaus auch noch für die Zukunft mit einem Gewährleistungsausschluss "zu bestrafen".
Somit gilt für Mängel Folgendes: Hatte der Mieter bereits bei Vertragsschluss oder Annahme Kenntnis vom Mangel bzw war er bei Vertragsschluss insofern zumindest grob fahrlässig, so greift § 536b Entwurf ein. Erkennt der Mieter den Mangel dagegen erst später oder entsteht ein nachträglicher Mangel, so ist grundsätzlich § 536c Entwurf anzuwenden (gegebenenfalls korrigiert durch §§ 814, 242 BGB). Im Gesetz ist dies dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften anders als bisher unmittelbar nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich auch durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist.
§ 536c Entwurf entspricht § 545 BGB. Absatz 1 ist gegenüber § 545 Abs.1 BGB lediglich geringfügig sprachlich modernisiert worden. Die Ersetzung des Begriffs "Vorkehrung" durch "Maßnahme" bedeutet keine inhaltliche Änderung.
Der bisherige § 545 Abs.2 BGB wird in Absatz 2 zur besseren Lesbarkeit in zwei Sätze aufgeteilt. In Satz 1 ist durch Einfügung der Worte "dem Vermieter" klargestellt, dass nur der Vermieter aus der Unterlassung der Anzeige einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, nicht aber zum Beispiel andere Mitmieter als Dritte. Satz 2 enthält wie bisher die Aufzählung der ausgeschlossenen Gewährleistungsrechte bei unterlassener Anzeige, die aus Gründen der Übersichtlichkeit aber in Nummern angeordnet sind.
Es wird darauf verzichtet, in Absatz 2 für die Rechtsfolgen der Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter ausdrücklich ein Verschuldenserfordernis einzuführen. Ein solcher Hinweis ist entbehrlich, da nach allgemeiner Meinung die Rechtsfolgen der Verletzung der Anzeigepflicht ohnedies ein Verschulden des Mieters voraussetzen (vgl Palandt/Putzo, 58.Aufl, § 545 Rn.10; Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 545 Rn.27), was sich bereits darin ausdrückt, dass nach Absatz 1 die Anzeige "unverzüglich", also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs.1 Satz 1 BGB) erfolgen muss. Zudem könnte die ausdrückliche Erwähnung des Verschuldenserfordernisses zu missverständlichen Umkehrschlüssen für die Auslegung anderer, vergleichbarer Vorschriften führen.
Die Vorschrift übernimmt § 540 BGB, allerdings zunächst mit einigen sprachlichen Änderungen, die dem besseren Verständnis dienen und sich wegen des vergleichbaren Regelungsinhalts an der Formulierung des § 11 Nr. 10 a) AGBG orientieren.
Anders als § 540 BGB wird auch in Übereinstimmung mit dem Abschlussbericht der Schuldrechtskommission (vgl. Abschlussbericht der Kommission zur Überarbeitung des Schuldrechts, herausgegeben vom Bundesminister der Justiz, Bundesanzeiger Verlag 1992, S.232 Nr.13: § 445 BGB-KE, S. 269 f Nr.14: § 644 BGB-KE) nicht mehr die Nichtigkeit der Ausschlussvereinbarung angeordnet, sondern als Rechtsfolge bestimmt, dass sich der Vermieter nicht auf die Vereinbarung berufen kann. Damit kommt zum Ausdruck, dass die Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung im Interesse des Mieters keinesfalls zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags führt, § 139 BGB also nicht anzuwenden ist. Schwierige Auslegungsfragen zu den Auswirkungen der unwirksamen Ausschlussvereinbarung auf den übrigen Vertrag werden dadurch vermieden.
Wie bisher (§§ 541, 540 BGB) gilt die Vorschrift für Sach- und Rechtsmängel: Dies wird ohne weiteres durch die Anordnung der Vorschrift im Verhältnis zu § 536 Entwurf deutlich.
Die Regelung ist ihrer Natur nach zwingend. Einer besonderen Anordnung bedarf es nicht.
Die Vorschrift entspricht § 552 BGB, der allerdings zur besseren Lesbarkeit in zwei Absätze aufgeteilt und sprachlich geringfügig geändert wird.
Die Vorschrift übernimmt textlich unverändert den bisherigen § 548 BGB. Die Überschrift greift den praktisch häufigsten Anwendungsfall, nämlich Verschleißschäden, auf. Darüber hinaus erfasst die Vorschrift jedoch wie bisher alle Arten von Veränderungen, auch über die vertragsmäßige Nutzung hinausgehende Verschlechterungen sowie Verbesserungen der Mietsache.
Die Vorschrift regelt den sonstigen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters in den von § 536a Abs.2 Entwurf abgesehenen Fällen sowie das Wegnahmerecht.
Der neue Absatz 1 übernimmt den bisherigen § 547 Abs.2 BGB über den Ersatz sonstiger Verwendungen. Im Interesse einer einheitlichen Terminologie innerhalb des Mietrechts wird dabei der Begriff "Verwendungen" durch "Aufwendungen" ersetzt.
Die Verweisung auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) bleibt erhalten. Wegen der zahlreichen unterschiedlichen Fallgestaltungen im Rahmen der GoA ist im Interesse der Vermeidung überlanger Vorschriften abweichend von dem Vorschlag der Bund-Länder-Arbeitsgruppe davon abgesehen worden, diesen Verweis durch Klartext zu ersetzen. Dies bedeutet inhaltlich, dass der Mieter wie bisher Aufwendungsersatz nur dann verlangen kann, wenn alle Voraussetzungen nach den Vorschriften über die GoA vorliegen, er insbesondere mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt haben muss. Das Merkmal des Fremdgeschäftsführungswillens ist entgegen der Annahme der Bund-Länder-Arbeitsgruppe nicht entbehrlich, denn es kann gerade nicht davon ausgegangen werden, dass dieser regelmäßig vorliegt. Mieter nehmen heutzutage häufig Einbauten vor, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen (z. B. bei der Ausstattung von Küchen und Badezimmern, beim Einbau von Jalousien).
Der bisherige § 547a Abs.1 BGB über das Wegnahmerecht des Mieters wird inhaltlich unverändert als neuer Absatz 2 angefügt.
Die Regelung des § 547 Abs.1 Satz 2 BGB über die Fütterungskosten eines Tieres ist weggefallen. Die Frage der Fütterungskosten eines Tieres spielt in der Praxis keine Rolle. Auch im Übrigen bedarf es keiner allgemeinen gesetzlichen Regelung über die Kosten des Gebrauchs der Mietsache. Dies können die Mietvertragsparteien vertraglich regeln.
Die Vorschrift übernimmt § 549 Abs.1 und 3 BGB. § 549 Abs.2 BGB, der nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, wird entsprechend der neuen gesetzlichen Systematik als Sondervorschrift für die Wohnraummiete in den 2.Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" eingestellt (§ 553 Entwurf).
Wie bisher in § 549 Abs.1 Satz 2 BGB ist in Absatz 1 Satz 2 inhaltlich unverändert das Recht des Mieters zur außerordentlichen befristeten Kündigung festgelegt. Die Umformulierung ("außerordentlich mit der gesetzlichen Frist") entspricht der neuen einheitlichen Terminologie, vgl die Begründung zu § 542 Entwurf. Die Kündigungsfrist bestimmt sich bei der Wohnraummiete für unbefristete Mietverhältnisse nach § 573d Abs.2 Entwurf und für befristete Mietverhältnisse nach § 575a Abs.3 Entwurf. Bei Mietverhältnissen über andere Sachen gilt § 580a Abs. 4 Entwurf.
§ 541 Entwurf entspricht mit einigen geringfügigen sprachlichen Änderungen § 550 BGB. Von einer Streichung wurde abgesehen. Die Vorschrift dient zwar im Wesentlichen nur der Klarstellung. Darüber hinaus wird aber auch eindeutig bestimmt, dass der Unterlassungsanspruch eine vorherige Abmahnung des Vermieters voraussetzt. Insofern hat die Vorschrift eine eigenständige Bedeutung.
§ 542 Entwurf enthält wie § 564 BGB, dem er nachgebildet ist, allgemeine Grundsätze über das Ende von Mietverhältnissen, je nachdem, ob es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (Absatz 1) oder auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag, Absatz 2) handelt. Gegenüber § 564 BGB wird die Absatzfolge umgekehrt. Damit werden anders als bisher Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, die in der Praxis die Regel darstellen, an den Anfang gestellt.
Inhaltlich bleibt es dabei, dass Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (zum Beispiel der Abschluss eines Aufhebungsvertrages), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien enden (Absatz 1). Beide unterschiedlichen Kündigungsarten, ordentliche und außerordentliche Kündigung (zur Unterscheidung siehe unten 2.), sind hiervon erfasst.
Der Verweis auf die Vorschrift des § 565 BGB ist entfallen und durch den allgemeinen Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Dies beugt dem Missverständnis vor, dass nicht in jedem Fall allein nur die bestehenden Kündigungsfristen zu beachten sind, sondern je nach Art des Mietverhältnisses gegebenenfalls weitere Voraussetzungen vorliegen müssen, zum Beispiel bei Wohnraummietverhältnissen im Falle der Vermieterkündigung regelmäßig auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters.
Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden regelmäßig ohne Kündigung mit Zeitablauf, sofern sie nicht vorher zulässig außerordentlich gekündigt oder vertraglich verlängert werden (Absatz 2). Dass auch Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit außerordentlich (befristet oder fristlos) gekündigt werden können, entspricht dem bisherigen Recht, wird jedoch zum besseren Verständnis ausdrücklich klargestellt. Gleiches gilt für die Möglichkeit der vertraglichen Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses, die vor dem Hintergrund der Vertragsautonomie eine rechtliche "Selbstverständlichkeit" ist.
Die Verwendung des Begriffs der "außerordentlichen Kündigung" hier wie an anderen Stellen im Gesetz ist neu, geht jedoch auf die in der Sache allgemein übliche systematische Unterscheidung zwischen außerordentlicher (befristeter oder fristloser) und ordentlicher Kündigung zurück. Zum besseren Verständnis und zur Klarstellung werden die einzelnen Kündigungsrechte der betreffenden Kündigungsart zugeordnet und begrifflich durchgängig entsprechend bezeichnet.
Gemeint ist damit Folgendes:
Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur "normalen" Vertragsbeendigung unter Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung ist hingegen nur in den gesetzlich bestimmten Fällen für bestimmte Sachverhalte, meist vor dem Hintergrund geänderter tatsächlicher Verhältnisse zugelassen, je nachdem entweder fristgebunden als außerordentliche befristete oder ohne Einhaltung einer Frist als außerordentliche fristlose Kündigung. Die im Falle der außerordentlichen befristeten Kündigung geltenden besonderen Kündigungsfristen sind entweder in der den außerordentlichen Kündigungsgrund regelnden Vorschrift selbst enthalten ("Sonderkündigungsrecht", vgl zum Beispiel § 561 Entwurf) oder sie sind in einem eigenen Tatbestand geregelt ("außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist", §§ 573d, 575a, 580a Abs.4 Entwurf), auf den in der den außerordentlichen Kündigungsgrund enthaltenden Vorschrift verwiesen wird (zum Beispiel §§ 540 Abs.1 Satz 2, 544, 563 Abs.4, 563a Abs.2, 564 Satz 2, 580 Entwurf). Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in den §§ 543, 569 Entwurf geregelt.
In § 543 Entwurf wird das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund in einer zentralen Vorschrift zusammengefasst. Hieran fehlte es bislang. Die neue Vorschrift, die auf einen Vorschlag der Schuldrechtskommission zurückgeht (vgl Abschlussbericht der Schuldrechtskommission, S.152 ff § 307 BGB-KE), normiert nunmehr ausdrücklich ein allgemeines und unabdingbares Recht beider Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung und ersetzt damit das bislang aus allgemeinen Rechtssätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziellen Kündigungsgründe. Die neue Regelung entspricht damit im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage.
Absatz 1 regelt das Kündigungsrecht im Grundsatz. Satz 1 enthält dabei das Kündigungsrecht an sich, während Satz 2 die Voraussetzungen festlegt. Die Fassung des Absatzes 1 orientiert sich im Interesse der Rechtsein-.Drucksache 14/4553 - 44 - Deutscher Bundestag - 14. Wahlperiode heitlichkeit am Wortlaut der Regelung in § 626 BGB zum fristlosen Kündigungsrecht aus wichtigem Grund beim Dienstvertrag. Die Neuregelung hat insbesondere Bedeutung, wenn Störungen des Mietverhältnisses nicht schuldhaft erfolgen. Hier ist jetzt eine klare gesetzliche Grundlage für eine fristlose Kündigung vorhanden.
Absatz 2 zählt die wichtigsten Gründe für eine fristlose Kündigung auf:
Nummer 1 enthält den bisherigen § 542 BGB, die Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs.
Nummer 2 übernimmt sprachlich gekürzt die Regelung des § 553 BGB über die Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch.
Nummer 3 übernimmt die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs.1 BGB wegen Zahlungsverzugs. Die Sonderregelung für die Wohnraummiete (bisher § 554 Abs.2 BGB) wird entsprechend der neuen Systematik in den 2. Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" als § 569 Abs.3 Entwurf aufgenommen.
Absatz 3 legt in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich ist. Lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände (Nummern 1 bis 3) wird auf dieses Erfordernis verzichtet.
Absatz 4 Satz 1 enthält den Regelungsinhalt des § 543 Satz 1 BGB, dessen Satz 2 für die Wohnraummiete in etwas abgewandelter Fassung in § 569 Abs.4 Satz 1 übernommen wird. Die Beweislastregel in Absatz 4 Satz 2 entspricht § 542 Abs.3 BGB.
Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden (vgl Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 554a Rn.11). Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs.2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich (vgl Abschlussbericht der Schuldrechtskommission, S.156). Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen.
Die Vorschrift lehnt sich an § 567 BGB an und bestimmt ein außerordentliches befristetes Kündigungsrecht bei Mietverträgen, die für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen sind, sprachlich angepasst an die neue einheitliche Terminologie für die verschiedenen Kündigungsarten ("außerordentlich mit der gesetzlichen Frist", vgl. die Begründung zu § 542 Entwurf). Durch eine weitere sprachliche Umformulierung wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass die Kündigung erst nach Ablauf von dreißig Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der (vertraglich vereinbarten) Überlassung der Mietsache möglich ist.
Die Vorschrift übernimmt § 568 BGB. Geregelt wird damit die Frage, was geschieht, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Die Regelung dieser Frage ist von großer praktischer Bedeutung und dient der Rechtssicherheit. Sie soll deshalb beibehalten werden. Ohne die angeordnete Verlängerung des Mietverhältnisses würde dies, von den Vertragsparteien häufig unbemerkt, zu einem vertragslosen Zustand führen, dessen (rechtlich im Einzelnen umstrittene) Abwicklung nach Bereicherungsrecht oder den Grundsätzen über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff BGB) nicht sachgerecht wäre und in den meisten Fällen auch dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien nicht entspricht.
In sprachlicher Hinsicht wurde die Vorschrift überarbeitet. Die bislang als Fiktion formulierte Rechtsfolge wirkt sprachlich schwerfällig. Die schlichte Anordnung der Verlängerung bringt mit geringerem sprachlichen Aufwand die gleiche Rechtsfolge zum Ausdruck. In Satz 2 kommt der unterschiedliche Fristbeginn für Mieter und Vermieter durch die Aufteilung in zwei Nummern gegenüber der bisherigen Fassung deutlicher zum Ausdruck.
Die Vorschrift übernimmt § 556 Abs.1 und 3 BGB inhaltlich unverändert. Die Sonderregelung des § 556 Abs.2 BGB ist entsprechend der neuen Systematik für Wohnraummietverhältnisse als § 570 Entwurf und für sonstige Räume und Grundstücke in den § 578 Entwurf eingestellt worden.
Die Vorschrift enthält den bisherigen Absatz 1 des § 557 BGB, der zur Übersichtlichkeit in zwei Absätze aufgeteilt worden ist. Damit werden die unterschiedlichen Rechtsfolgen besser deutlich.
Absatz 1 regelt den Anspruch des Vermieters auf Mindestentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete bei verspäteter Rückgabe der Mietsache. Damit wird die Regelung des § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgegriffen, jedoch sprachlich umformuliert.
Ausgehend von der Formulierung des § 557 Abs.1 Satz 1 BGB ("…Anstelle des vereinbarten Mietzinses …") nahm bisher die überwiegende Meinung in der Literatur insoweit ein Wahlrecht an, so dass der Vermieter erst nach entsprechender Erklärung die im Einzelfall höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen konnte. Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.Juli 1999 (NJW 1999,2808 f) zu § 557 Abs.1 Satz 1 BGB jedoch abweichend entschieden, dass die Entschädigung von vorneherein mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses besteht. Die Geltendmachung der im Einzelfall höheren ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf danach keiner besonderen rechtsgestaltenden Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter soll daher grundsätzlich auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit seit Wirksamwerden der Kündigung verlangen können.
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes erscheint sachgerecht. Denn der Mieter ist mit Wirksamwerden der Kündigung verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Setzt er dessen ungeachtet den Gebrauch fort, so kann er, da das Mietverhältnis beendet ist, nicht darauf vertrauen, dass er dem Vermieter dafür wie bisher nur die vereinbarte Miete zu entrichten hat. Im Wohnraummietrecht kann zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und er deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung ist es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen muss, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstellt, dass seine Kündigung berechtigt war. Dieses Risiko liegt vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibt.
Der Anspruch nach Absatz 1 besteht daher im Sinne der Entscheidung des BGH in dem geschilderten Umfang. Durch die Umformulierung kommt dies anders als bisher in § 557 Abs.1 Satz 1 BGB klar zum Ausdruck.
Im Interesse der Vereinfachung gilt die Regelung in Absatz 1 nunmehr uneingeschränkt für alle Arten von Mietverhältnissen. Anders als bisher ist damit der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr nur auf Mietverhältnisse über Räume beschränkt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch vornehmlich bei der Wohn- und Geschäftsraummiete eine Rolle spielt, dürften die praktischen Auswirkungen dieser Änderung eher gering sein.
Absatz 2 entspricht § 557 Abs.1 Satz 2 BGB und stellt klar, dass die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen ist.
Die bisher in § 557 Abs.2 bis 4 BGB enthaltenen Sonderregelungen für Wohnraum findet sich entsprechend der neuen Systematik im zweiten Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" in § 571 Entwurf.
Der bisherige § 557a BGB wird im Wesentlichen unverändert übernommen.
Die bisherige Verweisung auf § 347 BGB wird in Absatz 1 Satz 1 durch eine Klartextregelung ersetzt. Die Verweisung in Satz 2 auf die §§ 812 ff wurde dagegen beibehalten, denn die klartextliche Ersetzung wäre dort nur mit unverhältnismäßigem Textaufwand möglich gewesen.
Absatz 2 enthält die Unabdingbarkeit für Wohnraummietverhältnisse entsprechend § 557a Abs.2 BGB.
Die neue Vorschrift nimmt § 558 BGB auf. Sie ist zur besseren Übersichtlichkeit anders gegliedert. Nach der neuen Gliederung ist in Absatz 1 nunmehr die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters und in Absatz 2 die Verjährung von Ansprüchen des Mieters geregelt.
Absatz 1 erfasst sowohl Ansprüche des Vermieters auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen als auch wegen ihrer Nichterfüllung begründete Schadensersatzansprüche nach § 326 BGB. Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB.
In Absatz 2 ist der Begriff "Verwendungen" bedingt durch die geänderte Fassung der § 536a Abs.2 und § 539 Entwurf durch den Begriff "Aufwendungen" ersetzt worden.
Nach Absatz 3 Satz 1 unterbricht zukünftig anders als bisher der Antrag des Vermieters oder Mieters auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens wie der des Käufers nach § 477 Abs.2 Satz 1 BGB ausdrücklich die Verjährung. Mit Rücksicht auf die kurzen Verjährungsfristen für Vermieter und Mieter ist es sinnvoll, die verjährungsunterbrechende Wirkung anders als im Kaufrecht für beide Vertragsparteien anzuordnen. Die Zulässigkeit des selbständigen Beweisverfahrens im Einzelfall bleibt davon unberührt. Sie richtet sich weiterhin ausschließlich nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Im Übrigen verweist Absatz 3 Satz 2 wegen der Hemmung bzw. der Unterbrechung der Verjährungsfrist auf die Vorschrift des § 477 Abs.2 Satz 2 und 3 und Abs.3 BGB.
Absatz 1 stellt klar, dass die Bestimmungen des ersten Untertitels auch für Wohnraummietverhältnisse gelten, soweit der zweite Untertitel keine abweichenden Regelungen enthält. Die Vorschrift ist dem § 581 Abs.2 BGB nachgebildet; vergleichbare Vorschriften finden sich auch in zahlreichen neueren Gesetzen.
Absatz 2 und 3 beschränken für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse. Damit wird gleich zu Beginn des Untertitels deutlich, welche der folgenden Vorschriften für welche Arten von Wohnraum nicht gelten. Die Ausnahmen beziehen sich wie bisher insbesondere auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz des Mieters und zu Mieterhöhungsbeschränkungen.
In den Katalog der Ausnahmevorschriften in Absatz 2 und 3 ist das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) neu aufgenommen worden. Es erscheint nicht sachgerecht, in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen dem Mieter bei Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Zweck des Vorkaufsrechts ist es, den Mieter im Zusammenhang mit einem Verkauf der Wohnung gegen eine Verdrängung zu schützen. Dieses Schutzes bedarf aber der Mieter in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen gerade nicht. Dies wird besonders deutlich im Falle des nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraumes. Außerdem ist es vor dem Hintergrund, dass der Vermieter dem Mieter in diesen Fällen ja ohnehin ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe kündigen kann, nur folgerichtig, auch insoweit keinen Bestandsschutz anzunehmen.
Bei möbliertem Einliegerwohnraum (Absatz 2 Nr.2) besteht schon deshalb kein Vorkaufsrecht, weil der dem Mieter überlassene Teil der Wohnung ohnehin nicht die für die Bildung von Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheit aufweisen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob der Wohnraum dem Mieter und seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist. Nur um Missverständnissen vorzubeugen, ist auch bei dieser Fallgruppe das Vorkaufsrecht ausdrücklich ausgeschlossen worden.
Anders als bisher gilt die Vorschrift des § 573b Entwurf über die Zulässigkeit einer Teilkündigung auch in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen. Wenn die Teilkündigung unter den in § 573b Entwurf genannten Voraussetzungen sogar für die den Kündigungsschutzvorschriften ausnahmslos unterfallenden Wohnraummietverhältnissen zulässig ist, muss dies erst recht für die weniger schutzbedürftigen Mietverhältnisse im Sinne von Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 gelten. Dies liegt auch im Interesse des Mieters. Ist nämlich die Vorschrift über die Teilkündigung nicht anwendbar, so ist eine Teilkündigung nicht möglich. Da aber in den Fällen des Absatzes 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 ohnehin das Mietverhältnis insgesamt ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe gekündigt werden kann, stellt eine Teilkündigung unter den Voraussetzungen des § 573b Entwurf für den Mieter das "mildere Mittel" dar.
Bislang waren die Ausnahmen in den einzelnen Vorschriften des BGB (zB §§ 556a Abs.8, 564a Abs.3, 564b Abs.7) bzw des MHG (§ 10 Abs.3) geregelt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit erschien es insgesamt zweckmäßiger, alle Ausnahmevorschriften an einer Stelle zusammenzufassen. Die Fallgruppen (Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3) wurden gegenüber dem bisherigen Recht geringfügig erweitert.
Die Nichtgeltung der in Absatz 2 genannten Vorschriften betrifft folgende Fallgruppen:
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Absatz 2 Nr.1). Dies entspricht § 564b Abs.7 Nr.1 BGB und § 10 Abs.3 Nr.2 MHG. Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (zB Ferienwohnungen) können hierunter fallen, soweit nur vorübergehender Gebrauch vorliegt. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen ist dies eine Frage der Umstände im Einzelfall. Die bisherige Fallgruppe des vor dem 1.Juni 1995 vermieteten Wohnraums in Ferienhäusern und -wohnungen in Ferienhausgebieten (§ 564b Abs.7 Nr.4 BGB) fällt mangels praktischer Relevanz weg.
Möblierter Einliegerwohnraum, sofern er dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (Absatz 2 Nr.2). Gegenüber § 564b Abs.7 Nr.2 BGB und § 10 Abs.3 Nr.3 MHG ist die Fallgruppe um den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" erweitert worden. Zum Begriff des "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts" siehe die Erläuterungen oben unter A. III. 2.c) und die Begründung zu § 563 Entwurf.
Weitervermietung von Wohnraum durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege an Personen mit dringendem Wohnbedarf (Absatz 2 Nr.3). Die Vorschrift knüpft an § 564b Abs.7 Nr.5 BGB an.
Ausnahmen vom Mieterschutz bestehen wie bisher bei der Vermietung durch juristische Personen des öffentlichen Rechts. Insoweit ist allerdings der bisherige Zusatz "im Rahmen der ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben" gestrichen worden. Im Hinblick auf die gesetzliche Zielrichtung der Vorschrift, nämlich bestimmten Personengruppen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, die auf dem freien Wohnungsmarkt häufig nur schwer eine Wohnung finden, da (private) Vermieter Schwierigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses befürchten (zB bei der Vermietung an Nichtsesshafte, Obdachlose, Haftentlassene oder Suchtkranke), muss es allein entscheidend sein, dass diesen Personen Wohnraum überlassen wird.
In die gleiche Richtung geht auch die vorgenommene Ausdehnung des Vermieterkreises auf private Einrichtungen der freien Wohlfahrtspflege, soweit sie Wohnraum an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf weitervermieten. Mit der Vermietung an diesen Personenkreis werden soziale Aufgaben wahrgenommen, was es allgemein zu fördern gilt. Soziale Aufgaben werden jedoch nicht nur von öffentlichen, sondern zunehmend auch von privaten Einrichtungen der Wohlfahrtspflege erfüllt. Die Ausdehnung auf diese Einrichtungen dient daher allein sozialen Zwecken. Der anerkannte Wohlfahrtsbezug gewährleistet zugleich Schutz des Mieters vor Missbrauch. Außerdem muss er wie bisher auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den in Absatz 2 genannten Vorschriften hingewiesen werden.
Die Ausnahmen vom Mieterschutz sind beschränkt auf die Vermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf. Die bisherige Fallgruppe der "in Ausbildung befindlichen Personen" ist weggefallen. Für diese Sonderregelung besteht kein Bedürfnis, da der geschützte Personenkreis, soweit es um Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim geht, bereits von der Regelung in Absatz 3 erfasst ist. Im Übrigen fallen Auszubildende, soweit dringender Wohnbedarf besteht, ohnehin unter die Regelung des Absatzes 2 Nr.3.
Die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 ist wie die in Nr.1 und Nr.2 geregelten Fallgruppen von der Anwendung aller in Absatz 2 genannten Vorschriften ausgenommen. Dies bedeutet zunächst, dass damit anders als bisher durch § 564b Abs.7 Nr.5 BGB auch die Vorschriften des Miethöherechts nicht gelten. Die Mieterhöhungsvorschriften bilden eigentlich das Äquivalent zum Kündigungsschutz. Schon nach der bisherigen Rechtslage konnte der Vermieter aber die Mieterhöhungsvorschriften jederzeit durch eine zulässige Änderungskündigung umgehen. Deshalb ist es nur konsequent, diese Ausnahme im Falle des Absatzes 2 Nr.3 auch auf die Mieterhöhungsvorschriften zu beziehen. Außerdem wird die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 anders als bisher auch vom Schriftformzwang bei der Kündigung ausgenommen. Von der Begründungspflicht ist sie bereits nach geltendem Recht ausgenommen (§ 564a Abs.3 Satz 2 BGB), so dass es nur folgerichtig ist, sie auch vom Schriftformzwang auszunehmen. Praktische Auswirkungen dürfte dies vor dem Hintergrund des besonderen Vermieterkreises, der Kündigungsschreiben unabhängig vom Formerfordernis ohnehin regelmäßig schriftlich abfassen wird, kaum haben.
Absatz 3 betrifft die Ausnahmen für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim und nimmt ihn wie § 564b Abs.7 Nr.3 BGB und § 10 Abs.3 Nr.4 MHG von den Schutzvorschriften über die Mieterhöhung und die Beendigung des Mietverhältnisses aus. Da die Ausnahmen aber anders als in Absatz 2 nicht das Widerspruchsrecht des Mieters ("Sozialklausel", §§ 574 bis 574b Entwurf) umfassen, wurde diese Fallgruppe in einem eigenen Absatz geregelt. Ebenso wie bei Absatz 2 gilt allerdings anders als bisher die Vorschrift des § 573b Entwurf (Teilkündigung), während - wiederum wie in Absatz 2 und abweichend vom geltenden Recht - die Vorschrift über das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) von der Anwendung ausgenommen ist.
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