Zu § 573c Entwurf

§ 573c Entwurf enthält seiner Überschrift nach die Fristen für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, die bisher in § 565 Abs.2 und 3 BGB geregelt waren.

Nach geltendem Recht beträgt die Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien am Anfang zunächst drei Monate und verlängert sich dann jeweils je nach Dauer des Mietverhältnisses bis auf ein Jahr (§ 565 Abs.2 Satz 2 BGB; bei Kündigung des Vermieters nach § 564b Abs.4 BGB sogar bis auf fünfzehn Monate). Die verlängerten Kündigungsfristen dienen allein dem Mieterschutz und sind mit diesem Ziel im Zusammenhang mit dem Abbau der Wohnungszwangswirtschaft in den sechziger Jahren eingeführt worden.

1. Der mit den Kündigungsfristen verbundene Mieterschutz ist auch weiterhin erforderlich. Die Kündigungsfristen im Falle der Vermieterkündigung bleiben deshalb unverändert (Absatz 1). Damit wird vor allem dem Gedanken Rechnung getragen, dass der Mieter mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses in seiner bisherigen Umgebung entsprechend stärker verwurzelt ist und daher auch mehr Zeit benötigt, um sich in Ruhe eine Ersatzwohnung zu beschaffen.

2. Der Aspekt des Mieterschutzes greift aber nicht im Fall der Mieterkündigung. Kündigt der Mieter selbst, so verkehren sich die zu seinem Schutz bestehenden verlängerten Fristen jedoch heute gerade ins Gegenteil: Lässt sich der Vermieter nämlich nicht auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrages ein, so kann der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er sie nicht mehr weiter nutzen kann, etwa weil er beispielsweise seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen Gründen kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen muss.

   Deshalb werden mit der vorliegenden Regelung die Fristen für die Mieterkündigung verkürzt. Die nach bisherigem Recht bestehende Verlängerung der Kündigungsfrist auf neun Monate für Mietverhältnisse mit einer Dauer von mehr als acht Jahren und auf ein Jahr für Mietverhältnisse mit einer Dauer von mehr als zehn Jahren, wie sie für die Vermieterkündigung beibehalten wird (Absatz 1 Satz 3), ist für den Mieter nicht mehr vorgesehen (vgl Absatz 1 Satz 1 und 2). Künftig erhält damit der Mieter die Möglichkeit, kurzfristiger als bisher, nämlich auch bei einem länger als acht oder zehn Jahre dauernden Mietverhältnis stets schon nach 6 Monaten das Mietverhältnis beenden zu können. Dem insbesondere in den dargestellten Beispielsfällen schutzwürdigen Interesse des Mieters an einer kürzeren Beendigung des Mietverhältnisses wird damit Rechnung getragen. Härten, die durch die bisherigen bis zu einem Jahr dauernden Kündigungsfristen entstanden sind, werden erheblich abgemildert.

   Eine weitere Verkürzung der Kündigungsfristen für den Mieter erscheint dagegen weder geboten, noch gerechtfertigt. Vor dem Hintergrund einer auf Ausgewogenheit angelegten Regelung sind auch die Vermieterinteressen in diesem Zusammenhang angemessen zu berücksichtigen. Dieser benötigt gerade in Zeiten eines entspannten Wohnungsmarktes eine geraume Zeit, um eine geeignete Neuvermietung vorzunehmen. Hinzu kommt, dass sich auch der Vermieter nach einem länger dauernden Mietverhältnis erst auf die neue Situation einstellen muss und gegebenenfalls Zeit braucht, etwaige umfangreiche Instandsetzungs- oder Renovierungsmaßnahmen zu planen und vorzubereiten.

   Liegen besondere Umstände vor, die auch angesichts der nunmehr verkürzten Kündigungsfristen eine unzumutbare Härte für den Mieter bedeuten würden, so bleibt weiterhin im Einzelfall die Möglichkeit, aus dem Gedanken des § 242 BGB heraus zu einer noch schnelleren Aufhebung des Mietverhältnisses zu kommen.

   Im Hinblick auf die verkürzten Kündigungsfristen für den Mieter ist die Regelung des § 570 BGB, die bisher ein Sonderkündigungsrecht für bestimmte Berufsgruppen enthielt, entbehrlich und konnte gestrichen werden. Bei einem Zeitmietvertrag, für den das Sonderkündigungsrecht des § 570 BGB bisher ebenfalls galt, kann sich der Mieter im Einzelfall auch zukünftig nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen unter bestimmten Voraussetzungen durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen.

3. Absatz 2 enthält in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht (§ 565 Abs. 2 Satz 3 BGB) die Möglichkeit zur Vereinbarung kürzerer Fristen bei nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietetem Wohnraum.

4. In Absatz 3 ist für möblierten Wohnraum im Sinne von § 549 Abs.2 Nr.2 Entwurf eine einheitliche Kündigungsfrist von zwei Wochen vorgesehen. Die bisher in § 565 Abs.3 BGB enthaltene dreifache Staffelung der Kündigungsfristen für möblierten Wohnraum wird aufgegeben. Sie ist bei der üblichen Vertragsgestaltung nicht zwingend erforderlich. Für kurzfristige Mietverhältnisse (zB Ferienwohnungen) werden ohnehin in der Regel Zeitmietverträge abgeschlossen. Bei Verträgen mit längerer Laufzeit wird üblicherweise die Miete nach Monaten bemessen. Es reicht aus, die bisher für diese Fälle geltende zweiwöchige Kündigungsfrist zum Ablauf eines Monats auch für Mietverhältnisse vorzusehen, bei denen die Miete nach kürzeren Zeitabschnitten als nach Monaten bemessen ist. Eine Ausnahme gilt wie bisher für die Fälle, dass der Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen worden ist. Hier bleibt es bei der Regelung in Absatz 1.

5. Absatz 4 enthält die Unabdingbarkeit von den Absätzen 1 und 3 zum Nachteil des Mieters.

6. Die Vorschrift des § 565 Abs.2 Satz 4 BGB, nach der eine Vereinbarung unzulässig ist, die die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zuließ, entfällt. Sie geht auf das Jahr 1938 zurück und hatte damals die Zielrichtung, die gleichmäßigere Auslastung des Speditionsgewerbes zu gewährleisten (vgl MünchKomm/Voelskow, 3.Aufl, § 565 BGB Rn.18). Heute besteht für die Vorschrift kein Bedürfnis mehr.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.66 f)

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