Zu § 549 Entwurf

1. Absatz 1 stellt klar, dass die Bestimmungen des ersten Untertitels auch für Wohnraummietverhältnisse gelten, soweit der zweite Untertitel keine abweichenden Regelungen enthält. Die Vorschrift ist dem § 581 Abs.2 BGB nachgebildet; vergleichbare Vorschriften finden sich auch in zahlreichen neueren Gesetzen.

2. Absatz 2 und 3 beschränken für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse. Damit wird gleich zu Beginn des Untertitels deutlich, welche der folgenden Vorschriften für welche Arten von Wohnraum nicht gelten. Die Ausnahmen beziehen sich wie bisher insbesondere auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz des Mieters und zu Mieterhöhungsbeschränkungen.

3. In den Katalog der Ausnahmevorschriften in Absatz 2 und 3 ist das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) neu aufgenommen worden. Es erscheint nicht sachgerecht, in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen dem Mieter bei Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Zweck des Vorkaufsrechts ist es, den Mieter im Zusammenhang mit einem Verkauf der Wohnung gegen eine Verdrängung zu schützen. Dieses Schutzes bedarf aber der Mieter in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen gerade nicht. Dies wird besonders deutlich im Falle des nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraumes. Außerdem ist es vor dem Hintergrund, dass der Vermieter dem Mieter in diesen Fällen ja ohnehin ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe kündigen kann, nur folgerichtig, auch insoweit keinen Bestandsschutz anzunehmen.

   Bei möbliertem Einliegerwohnraum (Absatz 2 Nr.2) besteht schon deshalb kein Vorkaufsrecht, weil der dem Mieter überlassene Teil der Wohnung ohnehin nicht die für die Bildung von Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheit aufweisen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob der Wohnraum dem Mieter und seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist. Nur um Missverständnissen vorzubeugen, ist auch bei dieser Fallgruppe das Vorkaufsrecht ausdrücklich ausgeschlossen worden.

4. Anders als bisher gilt die Vorschrift des § 573b Entwurf über die Zulässigkeit einer Teilkündigung auch in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen. Wenn die Teilkündigung unter den in § 573b Entwurf genannten Voraussetzungen sogar für die den Kündigungsschutzvorschriften ausnahmslos unterfallenden Wohnraummietverhältnissen zulässig ist, muss dies erst recht für die weniger schutzbedürftigen Mietverhältnisse im Sinne von Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 gelten. Dies liegt auch im Interesse des Mieters. Ist nämlich die Vorschrift über die Teilkündigung nicht anwendbar, so ist eine Teilkündigung nicht möglich. Da aber in den Fällen des Absatzes 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 ohnehin das Mietverhältnis insgesamt ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe gekündigt werden kann, stellt eine Teilkündigung unter den Voraussetzungen des § 573b Entwurf für den Mieter das "mildere Mittel" dar.

5. Bislang waren die Ausnahmen in den einzelnen Vorschriften des BGB (zB §§ 556a Abs.8, 564a Abs.3, 564b Abs.7) bzw des MHG (§ 10 Abs.3) geregelt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit erschien es insgesamt zweckmäßiger, alle Ausnahmevorschriften an einer Stelle zusammenzufassen. Die Fallgruppen (Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3) wurden gegenüber dem bisherigen Recht geringfügig erweitert.

6. Die Nichtgeltung der in Absatz 2 genannten Vorschriften betrifft folgende Fallgruppen:

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Absatz 2 Nr.1). Dies entspricht § 564b Abs.7 Nr.1 BGB und § 10 Abs.3 Nr.2 MHG. Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (zB Ferienwohnungen) können hierunter fallen, soweit nur vorübergehender Gebrauch vorliegt. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen ist dies eine Frage der Umstände im Einzelfall. Die bisherige Fallgruppe des vor dem 1.Juni 1995 vermieteten Wohnraums in Ferienhäusern und -wohnungen in Ferienhausgebieten (§ 564b Abs.7 Nr.4 BGB) fällt mangels praktischer Relevanz weg.

2. Möblierter Einliegerwohnraum, sofern er dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (Absatz 2 Nr.2). Gegenüber § 564b Abs.7 Nr.2 BGB und § 10 Abs.3 Nr.3 MHG ist die Fallgruppe um den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" erweitert worden. Zum Begriff des "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts" siehe die Erläuterungen oben unter A. III. 2.c) und die Begründung zu § 563 Entwurf.

3. Weitervermietung von Wohnraum durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege an Personen mit dringendem Wohnbedarf (Absatz 2 Nr.3). Die Vorschrift knüpft an § 564b Abs.7 Nr.5 BGB an.

   Ausnahmen vom Mieterschutz bestehen wie bisher bei der Vermietung durch juristische Personen des öffentlichen Rechts. Insoweit ist allerdings der bisherige Zusatz "im Rahmen der ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben" gestrichen worden. Im Hinblick auf die gesetzliche Zielrichtung der Vorschrift, nämlich bestimmten Personengruppen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, die auf dem freien Wohnungsmarkt häufig nur schwer eine Wohnung finden, da (private) Vermieter Schwierigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses befürchten (zB bei der Vermietung an Nichtsesshafte, Obdachlose, Haftentlassene oder Suchtkranke), muss es allein entscheidend sein, dass diesen Personen Wohnraum überlassen wird.

   In die gleiche Richtung geht auch die vorgenommene Ausdehnung des Vermieterkreises auf private Einrichtungen der freien Wohlfahrtspflege, soweit sie Wohnraum an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf weitervermieten. Mit der Vermietung an diesen Personenkreis werden soziale Aufgaben wahrgenommen, was es allgemein zu fördern gilt. Soziale Aufgaben werden jedoch nicht nur von öffentlichen, sondern zunehmend auch von privaten Einrichtungen der Wohlfahrtspflege erfüllt. Die Ausdehnung auf diese Einrichtungen dient daher allein sozialen Zwecken. Der anerkannte Wohlfahrtsbezug gewährleistet zugleich Schutz des Mieters vor Missbrauch. Außerdem muss er wie bisher auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den in Absatz 2 genannten Vorschriften hingewiesen werden.

   Die Ausnahmen vom Mieterschutz sind beschränkt auf die Vermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf. Die bisherige Fallgruppe der "in Ausbildung befindlichen Personen" ist weggefallen. Für diese Sonderregelung besteht kein Bedürfnis, da der geschützte Personenkreis, soweit es um Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim geht, bereits von der Regelung in Absatz 3 erfasst ist. Im Übrigen fallen Auszubildende, soweit dringender Wohnbedarf besteht, ohnehin unter die Regelung des Absatzes 2 Nr.3.

   Die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 ist wie die in Nr.1 und Nr.2 geregelten Fallgruppen von der Anwendung aller in Absatz 2 genannten Vorschriften ausgenommen. Dies bedeutet zunächst, dass damit anders als bisher durch § 564b Abs.7 Nr.5 BGB auch die Vorschriften des Miethöherechts nicht gelten. Die Mieterhöhungsvorschriften bilden eigentlich das Äquivalent zum Kündigungsschutz. Schon nach der bisherigen Rechtslage konnte der Vermieter aber die Mieterhöhungsvorschriften jederzeit durch eine zulässige Änderungskündigung umgehen. Deshalb ist es nur konsequent, diese Ausnahme im Falle des Absatzes 2 Nr.3 auch auf die Mieterhöhungsvorschriften zu beziehen. Außerdem wird die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 anders als bisher auch vom Schriftformzwang bei der Kündigung ausgenommen. Von der Begründungspflicht ist sie bereits nach geltendem Recht ausgenommen (§ 564a Abs.3 Satz 2 BGB), so dass es nur folgerichtig ist, sie auch vom Schriftformzwang auszunehmen. Praktische Auswirkungen dürfte dies vor dem Hintergrund des besonderen Vermieterkreises, der Kündigungsschreiben unabhängig vom Formerfordernis ohnehin regelmäßig schriftlich abfassen wird, kaum haben.

7. Absatz 3 betrifft die Ausnahmen für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim und nimmt ihn wie § 564b Abs.7 Nr.3 BGB und § 10 Abs.3 Nr.4 MHG von den Schutzvorschriften über die Mieterhöhung und die Beendigung des Mietverhältnisses aus. Da die Ausnahmen aber anders als in Absatz 2 nicht das Widerspruchsrecht des Mieters ("Sozialklausel", §§ 574 bis 574b Entwurf) umfassen, wurde diese Fallgruppe in einem eigenen Absatz geregelt. Ebenso wie bei Absatz 2 gilt allerdings anders als bisher die Vorschrift des § 573b Entwurf (Teilkündigung), während - wiederum wie in Absatz 2 und abweichend vom geltenden Recht - die Vorschrift über das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) von der Anwendung ausgenommen ist.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.45 ff)

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